【关键词】

房屋买卖合同   行政限制  合同效力

【裁判要旨】

1、建造人对已建成的不动产享有以占有利益为核心的相关民事权利，依法应予保护。至于是否存在违法超建，能否办证，属于有关行政机关的行政执法范畴，司法权不能僭越行政权，合同标的物是否具备行政许可不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。买卖合同属于债权行为，标的物权属是否变动，不影响房屋买卖合同的效力。

2、司法权与行政权存在冲突时，要尊重行政机关的行政管理职权，要从行政机关限制行为的目的上全面分析。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。能否办理产权过户手续取决于行政机关行政的审查限制或者案涉房屋的恢复合法状态，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人负有积极消除房屋权利限制、使房屋恢复至合法状态的义务，在履行消除权利限制义务后，出卖人应协助买受人办理产权过户手续。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十七条  因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

【基本案情】

原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原、被告签订的房屋买卖合同（价值119680元）有效；2、判令被告继续履行合同，并限期为原告办理不动产权证；3、判令被告因其故意违约向守约方原告支付违约金3万元;4、本案的诉讼费由被告承担。

被告王某甲辩称，一是原告诉请本案为商品房销售合同错误；二是修建房屋的手续不是被告的，对办理不动产登记答辩人只是起咨询相关政策的协助作用；三是合同没有约定具体的办证时间，且建房手续是丁某某办理，被告无办证主体资格，故被告不存在违约行为。

第三人丁某某述称，2006年，我与黄某某达成私房改建协议，约定由黄某某出资建房，我取得四套房产，其余房屋归被告所有的协议。原告与我没有合同关系，之前一直不认识。不过，我应该协助原告办理过户手续，不应承担其他赔偿等违约责任。

法院经审理查明：被告王某甲、黄某某系夫妻关系，第三人丁某某有一产权房屋需改建，因缺少资金，故邀约被告黄某某联合建房，双方约定：丁某某委托黄某某办理改建审批手续，新房建好后，黄某某负责办理王某方相关房地产手续，丁某某予以协助；改建所需资金由黄某某负责，建成后第二、三层房屋产权归丁某某所有，余下房屋产权归黄某某所有。2007年，丁某某办理了房屋改建相关审批手续，改建工程2008年竣工。2008年，原告王某与被告黄某某签订《房屋买卖协议》，约定黄某某将改建房屋第7层房屋一套出售给王某，王某除购房款外另行支付1万元用于过户税费，由黄某某负责办理产权登记手续。2009年原告王某装修入住。后原告王某多次找被告黄某某办理房屋产权过户手续未果，原告遂起诉至法院。

经人民法院调查，案涉房屋未登记的原因，不动产登记中心函称“改建房屋缺乏规划许可证原件，其附件存在擅自修涂改，房屋疑似存在超规划建设规模，且未缴纳齐土地出让金价款，无法办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”。住建局档案中载有改建房屋《建设工程规划许可证》存根，存根附件中“建筑面积”部分确有修改痕迹，但加盖有校对章，住建局证实“校对章与原件一致”。

【裁判结果】

四川省万源市人民法院于2020年11月17日作出（2020）川1781民初1186号民事判决：(1)原告王某与被告王某甲之间签订的《房屋买卖协议》有效；(2)被告王某甲、黄某某及第三人丁某某应积极消除办证行政限制后协助原告王某办理案涉不动产权属变更登记手续；(3)被告王某甲、黄某某在本判决生效后三十日内向原告王某支付逾期办理不动产产权证违约金3万元；（4）驳回原告王某的其他诉讼请求。

被告黄某某不服提起上诉，因未按期交纳上诉费用，达州市中级人民法院于2021年3月22日作出（2021）川17民终543号民事裁定：本案按上诉人黄某某自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。现一审民事判决已发生法律效力。

【裁判理由】

生效判决认为：原告王某与被告黄某某之间签订《房屋买卖协议》未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。丁某某与王某甲、黄某某按规定取得了《建设工程规划许可证》，故案涉房屋系合法修建，改建房屋是否存在违法超建，能否办证，属于行政机关的行政执法范畴，并非导致合同无效的法定因素，并不影响房屋买卖合同的效力。《房屋买卖协议》约定由黄某某负责办理产权登记手续，故过户登记义务主体应为被告黄某某。第三人丁某某虽不是房屋买卖合同中的相对人，但因系建设方的主体，负有提供资料、协助办理过户登记的法定义务。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；且行政机关的回复中使用的是“疑似”超规划建设，并未确认，各方均未提供行政机关的行政处罚依据，故合同应当继续履行。即使行政机关今后认定涉案房屋系超规划建设，被告黄某某及第三人丁某某应按照行政机关的要求进行整改，采取相应的措施予以消除，使房屋恢复至合法状态。现原告诉请案涉房屋买卖合同继续履行，属于明知房屋有可能被行政机关限制办证风险的选择。因此，能否办证取决于行政机关行政审查的限制或者涉讼房屋的恢复合法状态，被告及第三人在积极消除以上障碍后，应当为原告办理房屋产权过户手续，合同仍应继续履行。

【案例注解】

房屋买卖关系百姓切身利益。近年来，随着经济社会的飞速发展，房屋买卖日益频繁，由此产生的纠纷也越来越多。对于出卖人出卖时尚未取得房屋产权证书的房产买卖，发生纠纷后，房屋买卖合同是否有效、能否继续履行、能否办理产权过户手续等往往是各方当事人争议的焦点问题。

一、产权行政限制房屋买卖合同的效力的认定问题。

本案中，买卖的标的物并未取得房屋产权手续，且疑似存在违法超建情形，因此案涉买卖合同效力存疑。

（一）关于《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的性质问题。审判实践中，经常有当事人依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，主张该类买卖合同无效。我们认为，依照《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）第30条第2款的规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。《城市房地产管理法》性质上并不是一部调整民事法律关系、规范民事权利和义务的法律，而是一部行政管理法，其立法目的在于解决房地产市场发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。该法第三十八条第（六）项的规定，是基于行政管理的目的而规定的，应属于管理性规范，而不属于效力性规范，该条文旨在明确行政机关对违反者加以制裁，以禁止其行为，并不否认其行为在私法上的效力。因此，出卖人违反该规定，在取得房屋产权证前转让房屋的，并不必然导致房屋买卖合同无效。

（二）关于疑似存在违法超建的司法处理问题。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条明确规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。因此违法建筑的认定属于行政机关的职权范围，人民法院应避免司法权僭越行政权，避免在个案中认定标的物是否为违法建筑。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条（《物权法》第十五条）规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，该条文确立了物权区分原则，作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为应分别依不同的法律规范来调整，涉嫌违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。因此，涉嫌违法建筑买卖合同的效力之取决于合同本身的效力，标的物权属是否变动，并不影响买卖合同的效力。

 就本案而言，房屋交易时，出卖人黄某某虽未取得案涉房屋的产权手续，且不动产登记中心认为改建房屋疑似存在违法超建情形。但法院经审理认为，行政机关虽对涉讼房屋的权利转移作出限制，买卖合同履行可能存在障碍，但根据物权区分原则，标的物权属是否变动，并不影响买卖合同的效力，同时《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项并非效力性规范。鉴于案涉房屋买卖合同系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已履行多年，应认定为有效合同。

二、产权行政限制房屋合同履行问题。

合同有效后，能否继续履行，当事人交易的目的能够实现，是各方最为关注的焦点问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”的规定，若合同履行不能，债务人免除履行债务的义务，债权人有权要求损害赔偿。就本案而言，因行政部门认定改建房屋疑似存在违法超建情形，且未交齐土地出让金，故无法办理产权首次登记手续。若法院简单以此为由认定合同无法履行而判令解除，显然无法保障当事人合法权益，有悖诚信原则，无法实现案结事了。但若直接判决被告黄某某、第三人丁某某协助办理产权过户手续，又涉嫌司法权僭越行政权。最终结合本案的实际情形，法院经审理认为，虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。即使行政机关今后认定涉案房屋系超规划建设，被告黄某某及第三人丁某某亦应按照行政机关的要求进行整改，采取相应的措施予以消除，使房屋恢复至合法状态。原告诉请买卖合同继续履行，属于明知房屋有可能被行政机关限制办证风险的选择。因此，能否办理产权过户手续取决于行政机关行政的审查限制或者案涉房屋的恢复状态，被告及第三人在积极消除以上障碍后，应当为原告办理房屋产权过户手续。最终法院判决被告黄某某及第三人丁某某应积极消除办证行政限制后协助原告王某办理案涉不动产权属变更登记手续。该判决的理由和结果也契合了之后自然资源部印发的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资源［2021］1号）文件精神，行政机关对历史遗留不动产问题的处理，适用“管办分离”的原则，不再将是否通过规划核实、欠缴土地出让价款、税费等问题作为办证的前置条件，该由行政机关征缴的依法履职，但应当办证，切实解决因历史原因导致的不动产“登记难”。

鼓励交易、维护交易秩序，是人民法院作为司法机关的本质所在，是执法行为的应有之意。而秩序是在诚信基础上树立的，人民法院应当维护诚信的交易秩序也是在维护民法的核心价值理念。本案裁判以诚实信用原则为指引，准确理解适用法律理念，有效平衡和调和了司法权与行政权的冲突，实现案结事了，取得了较好的社会效果。同时，本案也提醒社会公众，在签署房屋买卖合同前应强化风险防控意识，主动审查房屋的权属负担及外观现状，以确保交易安全，维护自身的合法权益。